究竟是炒地皮还是盖园区 各大快递上市各有不同

　　8月12日，上海通寓置业有限公司成立，为中通快递全资控股的房地产公司，注册资本2亿元，法人代表为中通负责基建的副总裁王吉雷，经营范围包括地产开发经营、非居住房地产租赁和物业管理。

　　亿豹网发现，通达系快递进军房地产早已不是新闻，在桐庐大本营，各家快递企业开发的住宅小区比比皆是。就在十几天前，桐庐籍运动员陈雨菲在东京奥运会羽毛球女子单打项目决赛中勇夺桂冠，韵达与中通纷纷赠送其房产作为奖励。

　　纵观国内，不少上市公司或多或少存着一些房产，关键时刻便“卖房续命”。快递公司有大量的转运中心需要建设，进军物流地产行业无可厚非。联想到5月份顺丰房托在香港上市，在调控政策越来越严的当下，快递企业进军住宅地产几无可能，但物流地产的市场潜力仍然庞大。

自建园区还是炒作地皮?

　　快递物流领域本是重资产行业，特别是直营快递企业如顺丰、京东物流，拥有大量仓库等物流资源，加盟制快递也需要大量的转运中心与配套园区，如何能将固定资产盘活做轻，成为企业操手房地产很重要的原因之一。

　　快递企业都是用地大户，而大量的物流地产资源带来的收益也较为可观。5月17日，顺丰房托正式登陆港交所。招股书显示，2020年顺丰房托收益净额为2.16亿港元。顺丰房托共拥有的香港、佛山及芜湖三处物业资产，可出租的总面积约为30.80万平方米，平均出租率约为94.9%。

　　顺丰房托只是顺丰布局物流地产的冰山一角，顺丰财报显示，截至2020年底，顺丰在国内50个城市拥有物流地产项目，各地电商产业园和物流中转设施相关的在建工程投资达到53.8亿元。

　　尽管注册了公司，类似中通等快递企业直接开发纯住宅的概率不是很高，一般是选址做物流园区，属于物流地产的概率比较大，住宅顶多是做园区配套。

　　不止中通，2020年5月2日，圆通旗下上海圆弘置业有限公司成立，注册资本1亿元。实际上早在六年前，圆通就开始试水地产领域。2015年5月，桐庐阳明山置业有限公司成立，注册资本5000万元，由圆通蛟龙100%全资持有。

　　天眼查信息显示，桐庐阳明山名下目前共有4宗土地。而在圆通蛟龙旗下数十家公司中，不仅涉猎地产，还囊括了旅游开发和酒店行业，包括桐庐杰伦酒店管理有限公司和杭州富春山水旅游开发有限公司等。

　　除了通达系与顺丰，京东等快递公司也在觊觎地产蛋糕，疯狂买地。与普洛斯运营模式相似，京东集团子公司京东产发同样涉足基础设施资产管理与综合服务，还推出了首只物流地产开发基金，资产管理规模达30亿元，通过轻资产运营实现规模快速扩张。

缺口超亿平米仍面临风险

　　亿豹网了解到，相比其他类型不动产，物流地产被视作是“很有潜力、回报很丰厚”的一个领域。不过，高回报的背后对应着长周期。无论是高标仓，还是冷链仓，目前的盈利板块中，设施设备的租赁收入是入局者获取收益的主要来源。

　　根据世邦魏理仕发布的统计报告，北上广等一线城市物流设施投资净回报率6%-8%，明显高于商业地产的4%-5%，住宅地产的2%-3%。

　　物流地产是物流业与房地产业结合的重要衍生产业，但随着近两年土地供给不断收紧，行业竞争日渐加剧，物流地产能否继续维持稳定的投资回报率仍未可知。

　　但从市场层面来看，有统计显示，物流地产仓储供应缺口超过1亿平方米，短期内市场将维持供不应求的状态。

　　目前，中国市场的物流地产商主要包括以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商。新参与者中还包括阿里菜鸟物流、京东、唯品会等电商企业，以及TCL、中储股份等传统工商贸企业。

　　由于出身不同，物流地产行业中的企业往往有着不同的发展路径，而其中差别最大的就是轻、重资产模式，轻资产运行效率高资本周转快，以普洛斯为代表，而重资产风险系数小收入水平高，以万科旗下万纬为代表。

　　以普洛斯为例，首先普洛斯发起成立私募基金，随后将项目建设完成后卖给基金公司，再进行轻资产运营。普洛斯通过这样的模式将资金回笼的时间由十年缩短到了一年之内，提高了项目周转率，解决了长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现了高周转、高回报和高杠杆的轻资产模式。

　　与此同时，普洛斯提供的不只是仓库。为了解决中小零售商与制造商规模与资金问题，普洛斯提供的物流服务还包括金融服务、设备、运输策略、信息技术系统、仓储空间以及货物的物流生态等，进行全面覆盖。

　　目前来看，物流地产的主要需求方从原来的制造业、第三方物流企业全面倾斜向电商企业，包括现在非常火的抖音快手等直播电商平台，其比例已经超过了50%。

　　业内人士担忧，一旦电商需求放缓，则会对物流地产商去化库存造成比较大的市场压力。不过，快递企业拿地主要是自己留用建设分拨中心与储备地皮增值，再加上总部有大量的现金储备，相比其他地产企业风险要小得多。

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