物流园区的功能和盈利模式

一、发展模式展模式　

　　一个国家、一个地区的经济发展水平不同，交通状况不同，市场需求不同，其物流园区的发展模式也会具有不同的特点。从功能定位、建设类型、开发模式以及经营模式等几个方面对中国物流园区的发展模式进行综合分析。

　　物流园区是物流节点集中组织和管理的场所，其依托规模化的物流设施设备，对物流活动进行综合处理，从而达到降低物流运营成本、提高物流运作效率和水平的基本目的，是具有产业发展性质的经济功能区。物流园区从空间上积聚了产业链上下游企业，从功能上涉及到生产、加工、销售、配送等供应链各个环节，通过合理的空间布局、有机的功能组合、优化的资源配置以及信息系统整合发挥其系统整体优势。　　

　　物流园区的功能主要可以分为两个方面，首先是社会功能，其次是业务功能。社会功能主要包括促进区域经济发展、完善城市功能、整合区域资源及提升产业竞争力等。具体业务功能主要包括运输、仓储、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息与咨询服务等。 另外，不同物流园区具有不同的功能定位，所承担的物流业务也不尽相同。因此，物流园区所完成的物流作业应根据物流园区的功能定位、需求特征、地理位置等因素综合规划，对各种物流功能进行组合配置。　　

　　（一）宏观社会功能　　

　　不同于一般的经济开发区和各类工业园区，物流园区具有很强的基础性、公共性和服务性的特点，属于基础设施建设类项目。从物流园区的起源来看，其功能定位主要有两大原因：　　

　　解决城市交通压力、环境污染以及功能结构调整，代表性园区有日本东京郊区的四大物流团地；　　

　　提高物流运作效率、降低物流成本，实现物流园区的经济合理性，代表性园区如德国的不莱梅物流村。　　

　　物流园区对所在城市以及地区经济发展所表现出来的宏观社会功能可以从以下几个方面来理解：　　

　　1.发挥集聚功能　　

　　物流园区的建立将过去分散各处的货站、货场以及货物集聚一处，采用规范化流程、现代化技术手段、规模化设施设备以及综合化信息平台对物流活动进行有效地组织和管理，充分发挥集聚功能，提高运作效率、降低运营成本。 　　

　　2.改善城市环境　　

　　通过空间的重新布局和功能的重新组合，减少了交通线路、货站以及相关物流设施在城市市区的占地，通过联合运输，减少车辆出行次数，提高装载率，集中进行车辆清洁、维修和处理，从而减少噪音、尾气、货物对城市环境的污染，改善城市环境。　　

　　3.促进区域经济发展　　

　　物流园区通过一体化的管理和规模化运作，保证满足区域物流需求。同时，运作效率的提高和运营成本的降低，也减少对企业成本的压力，从而促进了区域经济的发展，提高了区域经济的竞争力。　　

　　4.实现多种运输方式的有效衔接和多式联运　　

　　通常，物流园区的建设依托城市交通枢纽或港口，可以实现公路、铁路、港口等不同交通方式的有效衔接，从而实现多种运输形式的联运。同时，不同物流节点的运输形式不同，通过物流园区进行联合运输和有效衔接，可以将以往散杂、分散形式的货物纳入联合运输的模式。 　

　　5.提升物流服务水平　　

　　物流园区的空间集聚和功能集聚效益，缩短了物流服务时间，提高了物流服务速度，减少了搬运、装卸、储存等运作环节，提高了准时服务水平，减少了货物损毁，降低了物流费用，极大地提升了物流服务水平，有利于实现规模化、综合化和现代化的物流服务。　　

　　（二）微观业务功能与配套功能　

　　物流园区的业务功能是一种基础功能，表现在通过园区的设施设备、技术方法、组织管理等资源为客户提供各种物流服务的能力。如图1-1所示。一般来说，物流园区的业务功能包括存储、运输、装卸、搬运、包装、流通加工、分拣以及信息服务等。同时还包括与之配套的办公、金融、生活、综合服务等功能。　

　　1.存储功能　

　　要求配备一定的储存设施和设备。由于物流园区中所涉及的很多作业环节如运输、配送等都要与仓储活动相联系，所以存储的职能是必不可少的，它保证了物流活动的开展，具有支撑作用。　

　　2.运输、配送功能　

　　对于城际间的货物运输，物流园区应能提供多式联运服务以达到最佳运输模式组合、最高效率、最短路径、最少时间、最低费用的要求。对于市内货物配送，主要是能满足生产商与销售商之间的配送、生产商或销售商与超市门店之间的配送、供应商与生产企业之间的配送、电子商务环境下的物流配送服务等，物流园区应能提供给客户不同的配送路线和价格服务，以满足不同层次客户的各自需求。　

　　3.装卸、搬运功能　

　　物流园区应配备专业化的装卸、提升、运送、码垛等装卸搬运机械，提高装卸搬运作业效率，减少作业可能对商品造成的损毁。

　　4.包装功能

　　在物流园区内的包装作业不仅要负责商品的组合、拼装、加固，形成适于物流和配送的组合包装单元，必要时还要根据客户的需要对商品进行必要的商业包装。

　　5.流通加工功能　

　　为了方便客户，物流园区应为战略合作伙伴如制造商和分销商提供必要的流通、加工服务。　

　　6.配载功能

　　从提高作业效率和降低成本出发，应改进传统的无序、不安全、高费用和低效率的人工配载，逐步实现计算机优化配载。　

　　7.拼箱、拆箱功能　

　　实现集装箱的集零化整，提高集装箱的装载率；实现集装箱的化整为零，货物分拣后进行零担配送。　　

　　8.分拣功能　　

　　当供应商的货物以大包装、粗包装进库时，根据物流需要，在物流园区进行分拣和小包装加工，优化外包装，提高商品附加值。　　

　　9.配套服务功能包括：　　

　　1.停车场、加油、检修、配件供应等车辆辅助服务功能。　

　　2.银行、保险、证券等金融配套服务功能。　　

　　3.住宿、餐饮、娱乐、购物、旅游等生活配套服务功能。　　

　　4.来自工商、税务、海关等部门的一条龙相关服务。 　　

　　（三）物流增值服务功能　

　　随着经济全球化发展，企业竞争加剧，客户企业除了要求提供运输、仓储、包装等一般性服务外，还希望物流园区提供物流网络设计、需求分析、订货管理、订单处理、信息服务等一系列的增值服务。从国内外物流发展经验来看，物流增值服务是现代物流业发展的一个趋势和新的利润增长点。　

　　1.结算和物流金融服务功能　

　　物流园区与银行等金融机构合作，为园区内的企业及其客户提供相关的物流金融服务，既包括存货质押融资等服务，也包括在从事代理、配送的情况下替货主向收货人结算货款等。　

　　2.需求预测功能　

　　物流园区应能根据园区商品进货、出货信息来预测未来一段时间内的商品进出库量，进而预测市场对商品的需求。　

　　3.物流技术开发与系统设计

　　吸引相关物流高科技企业进驻园区，利用园区企业密集的资源优势，发展物流软件开发与物流设施设备的技术开发，形成利润增长点。　　

　　4.物流咨询与培训　

　　利用物流园区运作的成功经验及相关的物流业务咨询优势，吸引物流咨询企业进驻发展，充分发挥高校、科研、企业、政府多方合作的优势，开展物流人才培训业务。　

　　5.供应链物流管理

　　深层次介入生产流通商的供应链管理，从采购供应到生产流程中的零配件、半成品上下线、产成品的销售配送，提供基于供应链一体化的物流管理。

　　6.信息服务功能　

　　搭建物流园区信息平台，实现区域公共物流信息系统共享。同时与全国物流大系统实现联网，提供实时信息服务。如供需信息发布、信息交换、车辆配载、配送服务、统计清算、全程物流运输监管服务（GPS、GIS、ITS）等。

二、开发模式发模式　

　　物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设的功能区域，也是实现降低物流成本、提高运作效率、改善物流服务等活动的具有产业发展性质的现代物流基地。　　

　　（一）中国物流园区的建设方式　　

　　物流园区属于投资大、回收期长且涉及多个部门的公益性项目，因而，从国内外物流园区的建设运营经验来看，大多都有政府参与。由于各国国情不同，各国政府在物流园区规划和建设中的作用、地位和角色也不尽相同，各国物流园区的建设模式也存在很大区别。　　

　　1.政府规划，工业地产商主导模式　　

　　政府对物流园区进行统一规划，然后由工业地产商进行统一开发建设，建成后，物流企业通过租赁或出让的方式进入到物流园区，工业地产商负责园区的物业管理。该模式要求投资量很大，但统一建设可以使园区布局合理。能够采用这种模式的往往是那些占有战略性资源的物流园区，如依靠空港、海港的物流园区。　

　　2.政府规划，企业主导模式　

　　政府统筹安排物流园区用地，通过招商引资把企业吸引进来，企业征得土地后自行开发建设。在该模式中，由于各企业从自身利益出发，各自为政，因此园区整体布局比较混乱，与政府最初设想相差甚远。　　

　　3.政府政策支持，主体企业引导模式　　

　　这种模式是通过由一个或几个在物流服务领域具有资金和技术等方面领先优势的大型企业牵头，根据市场需求，自行征用土地，率先进行物流园区的开发，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集，引进依托物流环境进行发展的物流密集型工商企业，达到物流园区开发和建设的目的。　　

　　（二）中国物流园区的投融资模式　　

　　物流园区的投资规模主要是根据物流园区的服务功能定位、服务对象和服务范围等因素来确定，投资建设费用主要包括土地征用费用、建设费用、运营费用和人员工资四大部分。物流园区的建设，尤其是在建设初期涉及土地征用和基础建设，需要大量的资金投入，仅仅依靠企业自身投融资是不够的。从国外物流园区建设的经验来看，物流园区的建设主要都是以政府投融资为主。在园区建设初期，政府除了进行资金投入外，还在征地、减税和贷款等方面给予物流园区政策扶持。　　

　　就中国目前物流园区的开发建设过程来看，投资建设主体呈现多元化的趋势，既有中国的国有及国有控股企业、民营企业，也有外商投资企业；建设资金来源既有自有资金也有银行贷款。　　

　　（三）中国物流园区的建设规模　　

　　物流园区的建设规模应当定多大合适？这里不仅要考虑物流园区在整个区域中的功能地位、当地的产业布局、区域经济水平、交通区位特征以及园区的区域辐射范围等宏观因素，还要考虑以下一些微观因素，如入驻企业数量及规模、产品种类及物理属性、园区物流吞吐量、供应商及下游销售商的规模和数量以及仓库建筑物类型等。　　

　　物流园区建设过程中，目前各地的占地规模差异很大，部分园区的占地达到20,000亩以上，部分园区的占地不足200亩。　　

　　（四）中国物流园区政府优惠政策　　

　　物流园区属于社会公益性基础设施建设，投资大、回收期长、社会效益好，这也就决定了政府给予物流园区政策扶持的必要性和重要性。特别是在园区开发前期涉及到征地以及大量资金投入的问题，尤其需要政府相关部门给予支持和协调。可以说，政府对于物流园区的扶持、鼓励政策是园区成功运营、获取收益、可持续发展的保障。　　

　　国外很多运营良好的物流园区的发展历程也充分体现了政府优惠政策对园区发展产生的积极影响。日本政府为物流行业协会提供长期低息贷款进行物流园区开发；德国政府通过资助方式引导各州按照统一规划建设物流园区，并提供土地和交通基础设施；比利时和法国为了鼓励配送中心发展，不仅从资金上给予支持，而且实行减免税收政策；荷兰的一些地方政府降低仓库建设规划管理要求。　

　　中国许多地方政府在近10年的物流园区开发、建设和运营过程中，也在优惠政策方面做了许多有益的摸索，对推动和促进物流园区的建设、运营、健康发展起到了关键作用。具体内容如下：　　

　　1.协调部门关系　

　　物流园区的规划建设不同于一般的城市基础设施建设，涉及到发改委、国土资源、交通、建设、海关、税务、工商等各个部门之间的协调与配合，参与物流活动的企业更是多种多样，有国营大型企业、私营物流公司以及国外物流企业。由于中国物流业的特点以及物流空间特征，政府部门之间、企业部门之间、以及政府与企业之间存在一系列问题需要协调和共同解决。因此，政府在物流园区发展中的领导和协调作用十分重要。

　　2.出台行业规范

　　物流园区是一个各类企业集中活动的场所，企业数量多、规模不一、从属行业不同、良莠不齐，企业出于自身利益考虑可能出现恶性竞争的情况。因此，需要制订物流行业的管理法规和准则，规范物流企业的经营活动，营造物流园区公平、有序的竞争环境，保障物流园区健康发展。　　

　　3.加强交通基础设施建设　

　　物流园区集中了大量的物流企业，特别是从事配送、运输的企业和所属车辆，这给园区临近的交通基础设施提出了较高的要求，没有良好的周边交通基础设施建设，将直接影响到物流园区发展后劲。因此，加强交通基础设施建设，改善物流园区的集疏运条件，是物流园区具有发展后劲的重要保障。　　

　　4.制定优惠政策　

　　优惠政策的制定是影响物流园区成功运营的最直接因素。中国近10年物流园区建设过程中，普遍制定的优惠政策主要有如下几类。　　

　　土地优惠政策：物流园区的用地以仓储和交通用地为主，辅以交易、服务、办公场所用地。考虑到物流园区的环境和社会效应，在地价征收或收取土地使用费上，政府给予物流企业更多的优惠和减免，如土地出让金减免、地价款分期支付、土地优惠价格出让等。　

　　税收优惠政策：物流行业本身利润率不高且投资回收期长，还存在诸如重复纳税、不能享受统一缴税、乱罚款、乱收费等问题，造成物流企业税费负担过重。针对此现象，政府采取切实措施，减轻企业税费负担，如所得税减征或免征、税收返还、享受保税区政策等。　

　　资金优惠政策：园区内企业物流设施的建设需要较大的资金投入，特别是仓储设施的建设，风险大，投资回收期长，有些企业一时很难拿出这部分建设资金。因此，政府在资金上给予物流企业以必要的扶持，如长期低息贷款、贴息贷款、贷款优先权、政府专项贷款、贷款优惠利率、周边交通市政设施改造以及免收城市建设费等。　

　　其他优惠政策：对于物流公共项目、公益性物流信息平台的建设、物流人才的培训和教育以及重要物流项目设立发展基金，通过贴息、补助、奖励等多种形式给予扶持。　　

三、运营模式　

　　（一）物流园区的经营管理　

　　根据国外几十年物流园区的开发、管理经验，物流园区的建设主要是由政府发起（或独立，或与企业合作），并积极参与到土地开发、规划、投资以及政策制定等环节。意大利、西班牙、葡萄牙、法国、荷兰以及德国等众多国家均采取该模式，并最终通过建立一个独立自主、自负盈亏的第三方公司来运营、管理和协调，推动物流园区的持续发展。　

　　中国物流园区的开发方式主要划分为政府规划、工业地产商主导模式，政府规划、企业主导模式以及政府政策支持、主体企业引导模式等三种形式。　

　　在中国物流园区的开发建设过程中，投资建设主体呈现多元化的趋势，既有国有及国有控股企业、民营企业，也有外商投资企业；建设资金来源既有自有资金也有银行贷款。调查数据显示，民营及民营控股企业参与投资建设的物流园区数量最多，其次是国有及国有控股企业参与出资建设的物流园区。另外，部分物流园区有外资参与投资建设。　　

　　在上述三种模式中，前两种模式是一种自上而下的模式，政府在园区建设中始终起着关键作用，往往由政府牵头成立专门的园区经营管理公司或委托专业公司进行运作，在一些园区的股东结构上国有资产往往占有很大比例。第三种模式是一种自下而上的模式，由市场自发形成、企业自行发起成立。但是，无论哪种模式，政府的各种政策支持都是非常重要的。无论哪种开发方式，物流园区都要成立经营管理公司来进行运营和日常管理。　　

　　经营管理公司的主要任务是根据股东的要求，按照现代企业制度的要求，负责物流园区的运营和日常管理，做好客户服务工作，确保股东的资产投入增值和保值。其主要职责包括：　

　　1.物流园区从筹建到运营全过程的总体管理，包括土地开发、基础设施建设和改造等一系列问题的解决；

　　2.物流园区网络平台的设计、搭建与管理。提供园区内部网络平台的建设、园区之间的网络链接以及信息系统开发；　　

　　3.物流园区的招商引资，开展物流园区的营销、推广工作，组织博览会、广告宣传，制作宣传册、客户杂志以吸引企业投融资和客户入驻；　

　　4.政府部门、物流园区以及园区入驻企业之间的各种关系的沟通和协调；　

　　5.相关企业、院校及研究机构等各类人员的培训、实习与进修；　

　　6.特殊商品的安全监管（如化学品、药品以及危险品等）；　

　　7.为入驻园区的企业提供所需要的各种日常服务，包括业务管理、客户接待、投诉反馈等。　

　　（二）物流园区的信息化　

　　物流园区发展的一个显著特征就是物流信息化建设。最近几十年涌现出来的计算机技术、通讯技术以及电子商务技术等，为现代物流业发展提供了重要的技术支撑。为完善物流系统，减少物流信息的传递层次和流程，提高物流信息利用程度和利用率，引导物流系统的正常运行，中国大多数物流园区把物流过程的信息化作为物流系统运行中的一个基本生产要素看待。通过物流园区的信息化，力求以最短的流程、最快的速度、最小的费用、传输高质量的信息，完善物流系统的正常运行、提高行业整体效益以及社会经济效益。　　

　　在中国已运营的物流园区中，绝大部分将物流系统信息化作为园区建设的重点之一，包括对物流信息的收集、加工、传递、存储、处理、发布、优化等一系列作业过程的规划与设计以及系统的运行。　　

　　1.园区管理信息化　　

　　园区管理信息化是指园区日常经营管理工作的信息化。园区管理信息化是物流园区管理的基础，涉及园区日常管理与运营，是物流活动得以高效率实现的基础，同时也是物流园区整体管理水平的体现。　　

　　2.客户管理信息化　　

　　客户管理信息化是指园区的客户进行商贸交易的信息化，涉及交易订单管理、货物查询与跟踪以及财务结算等功能。　　

　　3.交易管理信息化　

　　交易管理信息化是指物流企业和客户之间业务往来和交易的信息化。交易管理信息化是整个物流园区信息化的核心，完成EDI数据交换、供需信息查询以及相应的交易单据处理，是物流园区现代化和信息化的标志，只有实现了交易管理信息化才能充分发挥物流园区的综合优势。　

　　4.物流企业信息化　

　　物流企业信息化是指园区内的物流企业内部管理的信息化，涉及物流企业仓储、加工以及配送等基本功能的信息化。物流企业信息化是园区物流企业管理现代化、物流信息共享和物流交易信息化的基础，只有实现了物流企业信息化才能实施交易管理信息化。

　　以上四个子平台，其应用对象有所不同。园区管理信息化子平台是园区经营管理公司内部业务（办公）系统，主要满足其自身业务经营管理的需要。物流企业信息化、客户管理信息化、交易管理信息化三个子平台主要是提供给入驻企业使用的，往往是采用ASP（应用服务提供商）服务模式。即由园区经营管理公司建设物流信息平台，而入驻企业以租用方式应用相关的系统模块进行业务管理。

四、盈利模式

　　目前，中国物流园区的赢利模式中主要收入来源首先是库房/货场租金；其次是办公楼租金、配套设施租金/管理费和物业管理费；然后是所属物流企业、增值服务费、设备租金、等土地升值后出租或出售、税收优惠以及国家拨款获得的收益等。由此不难看出，传统的基于出租/租赁的园区赢利模式在中国还占主导地位。根据国内外运营良好的物流园区经验来看，传统的出租/租赁赢利模式已经逐渐被服务收入，特别是基于信息、咨询的增值服务所替代。就国际发展趋势来看，基于信息、咨询的增值服务最具增长潜力，在园区赢利收入总量中将占有越来越大的比重，这给中国的物流园区运营者以很好的启示。

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