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万科：物流地产狂想曲
2019-06-17 09:32:02
一笔史上最大私有不动产交易，让万科物流地产重回业界视线。
6月2日，黑石集团宣布，以187亿美元，收购普洛斯在美国总规模达到1600万平方米的工业物流仓库。收购完成后，黑石将跻身美国最大仓储物流业主之一。
万科物流一直谋求“全球第一”，作为普洛斯的第一大股东，万科此番为何要卖掉美国的物流仓库？
一位接近普洛斯的人士告诉小编，“（普洛斯）和黑石已经谈了一年多了，这实际属于老旧资产了，普洛斯套现而已。”
不过，万科作为大股东，是否会对普洛斯目前战略产生影响尚存疑问。上述接近普洛斯的人士称，“万科有否决权与提案权，但现如今的实控人依然是梅志明。”
对万科及郁亮的物流梦而言，这是一个“坏消息”，令人对其前景担忧。
“全球第一”的野望
中国物流地产第一人的冯仑曾说过，“得普洛斯者，得物流天下。”
最懂冯仑的郁亮也豪言，“物流仓储本身便属于万科的优势业务，未来如能跟普洛斯合作，我们的目标应该是全球第一，而不只是中国第一。”
作为物流地产的先行者之一，万科对物流地产情有独钟。早在2015年，万科便撤销物流地产事业部，专门成立物流地产公司，当时还引入了黑石作为战略投资者。
之后，万科的物流地产业务快速扩张。在2015中国物流地产龙虎榜上，万科物流仅排名第13位。到了2017年末，有统计数据显示，万纬（即万科物流）的运营面积已接近400万平米，仅次于普洛斯的规模，位居行业第二。
但是，“行业老二”显然不能满足万科的野望。
2017年，郁亮首次以万科董事会主席身份亮相时，他豪情满怀的说，“除了传统住宅开发之外，万科未来有机会做得很大，成为行业数一数二的优势业务领域，一是商业地产，另一个就是物流地产。”
当年，有着“全球第一”梦想的万科，联合普洛斯CEO梅志明、厚朴、高瓴资本、中银投，以总价785亿元，将物流地产界的巨无霸——普洛斯收购并私有化。万科以169亿元的代价占股21.4%，成为收购财团中最大持股方。
彼时，有部分外媒报道称，“梅志明所在的管理层意图通过联合外界资本力量，私有化普洛斯并寻求在香港上市。”
但不管怎样，凭借着入股普洛斯，万科及郁亮从某种形式上实现了物流地产的“全球第一”梦想。
截至2019年4月30日，普洛斯旗下房地产和私募股权部门的资产管理规模达640亿美元；其于全球拥有投资组合面积达7300万平方米，并在北美，南美，欧洲，中国和日本均拥有相当数量的资产。
其中，普洛斯在美国管理着近1860万平方米的仓库；在中国开发并管理着336个物流园、工业园及科创园，物业总面积达3740万平方米。
普洛斯之外
然而，万科得到了普洛斯的“身”，却没有得到普洛斯的“心”。在普洛斯第一大股东的同时，郁亮并没有放慢万科自建物流地产“王国”的步伐。
自2017年7月万科169亿元收购普洛斯21.4%股份后，万科开始借助资本的力量，在物流地产持续扩张。同年10月，万科出资15亿元，占比25%，联合成立物流地产投资基金。
随后次年3月，万科物流与机器人公司达成合作，“双方将在智能物流装备等领域开展深度合作。”
7月，万科物流并购了太古实业旗下，太古冷链物流资产包的7座冷库。据其2018年报披露，万纬物流，进驻42个城市、获取124个项目，可租赁物业的建筑面积为971万平方米，约为普洛斯中国项目的1/3。
2018年，万科房地产和物业两大主营业务收入占据了98.9%的份额；而物流、商业、教育、养老等几个板块占比仅1.1%。进入2019年后，万科物流地产扩张步伐有所放缓。今年1-5月份，万科共获取9个物流地产项目，权益金额仅13.78亿，相比去年同期减少了64%。
在2017年报中，万科还将物流和商业列为“优势业务”，在2018年报中，物流已经在营收业务栏中消失。
万科物流地产狂想曲第二章，郁亮又将如何演奏？
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